记者从深圳市地方税务局得知，我市存量房非住宅类房产按评估征收政策细则（以下全称细则），昨日月对外发布。这份细则对个人存量非住宅类房产出让过程中的征收标准，以及须要交纳的土地增值税、个人所得税等，都得出明确的计算出来方式。

分析人士指出，此细则也是时隔2011年7月份我市实施存量住宅房产交易计税价核定工作以来，在存量商业房中交易方面压制阴阳合约上投出的又一记重拳。细则认为，非住宅房产交易的计税价格，依然是交易双方签定的合约成交价价格，特别强调以合约成交价价格为纳税多少的主要依据，而并非以前的阴阳合约形式；同时我市地税部门对成交价价格偏高且无正当理由的，将按计税参考价格展开核定征收。

据市地税局的涉及负责人讲解，此次细则中有众多亮点，即实施按低于计税参考价格的征税方式。据介绍，这也是税务机关确认纳税人申报的合约成交价价格否偏高的主要依据。

如果市民申报的成交价价格相等或低于计税参考价格时，将按申报的成交价价格作为计税价格计算出来征收；如果申报的成交价价格高于计税参考价格且无正当理由的，那么税务机关将按计税参考价格计算出来征收。为了便利市民查找计税参考价格，申请人（纳税人）只要凭本人的身份证号码和房地产权证号，通过市规划国土委门户网站或市地税局，就可查找到交易房产计税参考价格。

细则还认为，若纳税人对核定的计税价格和应纳税额众说纷纭，根据《中华人民共和国税收征税管理法实施细则》规定，可向市民所在的房地产所在地区地税局，明确提出审核申请人并获取证据资料，在经过区地税局经核查后，开具审核结果，征税单位将根据审核结果确认的计税价格和应纳税额征收。纳税人也可根据涉及法律法规，在依照税务机关核定的金额交纳税款或者获取适当的纳税借贷后，依法申请人行政复议；对行政复议要求上告的，可以依法向人民法院控告。

土地增值税征税方式有两种有合约、发票的核实征收，无合约发票的核定征收记者在细则中看见，个人出让存量非住宅类房产土地增值税的计征方式，分核实征税、核定征税两种。通俗来讲，市民持有人房产原值凭证，计征方式将按核实征税继续执行，并未持有人的将按核定征税，这二者虽一字之差，区别却十分大。有合约、发票的将核实征收记者从细则中了解到，如果市民能获取合法有效地的房屋出售合约、发票等房产原值凭证，以及规定扣减项目及费用涉及凭证的，可以按照核实征税方式计征土地增值税。

也就是说，以存量房出让收益减除房产原值、规定扣减项目金额，按法定税率计征土地增值税。据深圳地税讲解，持有人房产原值凭证的市民，将按照核实征税的方式来交纳土地增值税。

市民要再行到房产所在地主管税务机关办理核实申请，再持核实通知书由市房地产权注册中心法院并代征税款。纳税人计算公式如下：增值额并未多达扣减项目金额50％的，土地增值税税额=增值额30％增值额多达扣减项目金额50％，并未多达100％的，土地增值税税额=增值额40％-扣减项目金额5％增值额多达扣减项目金额100％，并未多达200％的，土地增值税税额=增值额50％-扣减项目金额15％增值额多达扣减项目金额200％的，土地增值税税额=增值额60％-扣减项目金额35％其中，增值额为纳税人出让房地产所获得的收益，减除规定扣减项目金额后的余额；公式中的5％、15％、35％为速算扣减系数。无合约发票的将核定征收那么，对于无法获取有效地房产原值凭证的市民如何纳税？细则回应，如果市民无法获取合法、有效地的房屋出售合约和包含房屋原值涉及凭证，无法准确计算出来房屋原值的，或者没能获取缴纳合理费用涉及凭证，无法准确计算出来合理费用的，税务部门将以核定征税的方式征税土地增值税。

如果无法获取有效地的房产原值凭证去纳税，需将其涉及资料递交市房地产权注册中心法院窗口，注册中心办理注册审查正确性后打印机税费单，表示同意按照税费单上的计税价格代征涉及税款的，注册中心必要代征所有税款，不表示同意税费单上的计税价格的，则按照争议处理程序展开处置。此外，细则强调指出，法人团体、企事业单位出让存量房，无论核实征税还是核定征税，皆由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关交纳。

计算公式如下：应纳土地增值税额=计税价格核定征收率我市土地增值税核定征收率标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。如何计征个人所得税？从10月1日细则实行起，我市存量房出让个人所得税计征方式某种程度分成核实征税、核定征税两种。

如果个人出让房地产，并且需要获取合法有效地的房地产出售合约、房地产原值凭证，以及合理费用涉及凭证的，将按照核实征税方式计征个人所得税。计算公式为：应纳个人所得税=（计税价格－房地产原值-出让过程交纳的税金－合理费用）20％此外，对于使用核实征税方式计征个人所得税的市民，如果只有房地产原值凭证，没涉及合理费用的，由市房地产注册中心必要代征个人所得税；如果既有房地产原值凭证，又有涉及合理费用凭证的，不应再行到税务机关办理核实申请。如果市民没能获取合法、有效地的房地产买卖合同和包含房屋原值涉及凭证，无法准确计算出来房地产原值的；或没能获取缴纳合理费用涉及凭证，无法准确计算出来合理费用的；或没能获取主管税务机关房屋买卖完税凭证或核实征税申请的，按照核定征税方式计征个人所得税。

据报，使用核定征税方式计征个人所得税的，将由市房地产注册中心必要代征个人所得税。计算公式：应纳个人所得税=计税价格征收率（非住宅类房产1.。

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